Technical Due Diligence (TDD)

Die inhaltliche Prüfung sämtlicher, dem Objekt zuzuordnender, technischer Unterlagen ist der erste Schritt und hat im Zuge der technischen Due Diligence möglichst frühzeitig zu erfolgen.

Als wesentliche Prüfungsunterlagen können in diesem Zusammenhang folgende Punkte genannt werden:

• Grundbuch (Abt. II, Sanierungs-, Entwicklungs- und Umlegungsvermerke)
• Baulastenverzeichnis (Wege- und Leitungsrechte, Baubeschränkungen)
• Baugenehmigungen inkl. Auflagen
• Baubeschreibungen
• Gewährleistungen und Sicherheiten (Fristen)
• Planunterlagen / Grundrisspläne
• Stellplatzregelung und Umsetzung
• Gebäudevolumen
• Statikberichte
• Unterlagen zur Baugrunduntersuchung
• Gebäudetechnische Unterlagen
• Flächenberechnungen
• Prüfprotokolle technischer Einrichtungen (Brandschutz, Be- und Entlüftung, Elektroanlage)
• Energetische Nachweise

Schwerpunkt der technischen Ankaufprüfung ist die Begehung vor Ort. Dies erfolgt auf Grundlage der Ergebnisse der formalen Prüfung des Objekts, die nun zu verifizieren sind.

Wie prüfen daher zunächst, ob sich das Gebäude tatsächlich im Einklang mit der Baugenehmigung befindet. Im Vorlauf der Begutachtung müssen uns daher die erteilten Auflagen und einzuhaltende Bedingungen mitgeteilt werden.

Neben dem Abgleich mit den formalen Angaben liegt der Schwerpunkt der physischen Untersuchung bei der Ermittlung der Qualität der baulichen und gebäudetechnischen Ausführungen. Hierbei achten wir insbesondere auf Baumängel und Bauschäden, welche wir hinsichtlich ihrer technischen und finanziellen Auswirkungen hin bewerten.

Des Weiteren begutachten wir auch die Gebäudeausstattung hinsichtlich ihrer Qualität und Wartungsfreundlichkeit. Standardbereiche sind dabei die Elektro-, Sanitär- und Heizungsinstallation, aber auch die Lüftungs-, Klima- und Kälteanlagen sowie Aufzüge. Festgestellt wird hierbei zunächst der jeweilige Zustand des Gewerkes. Hinzu kommt die Dokumentation über durchgeführte oder auch mangelnde Instandhaltungen und Instandsetzungen. Ein wesentliches Kriterium stellt dabei auch die jeweilige Restnutzungsdauer der technischen Anlagen dar, da hierauf aufbauend kurz-, mittel- und langfristige Investitionskosten auf den Käufer zukommen.

Der Dokumentation und Berichterstattung zu allen unseren Tätigkeiten bei der Immobilien Due Diligence kommt eine entscheidende Bedeutung zu. Unsere Gutachten zur technischen Zustandserfassung von Immobilien dienen dabei im Schwerpunkt der Beweissicherung und stellen somit eine wichtige Entscheidungsgrundlage des Auftraggebers dar. Grundsätzlich sind unsere Gutachten als Verdichtung der ermittelten Informationen zu betrachten und werden daher nur vollständig und in geschlossener Form beim Auftraggeber eingereicht. Dass aus Teilergebnissen letztlich nicht ratsame Schlüsse gezogen werden, soll dadurch vermieden werden.

Lediglich im Falle des offensichtlichen Erkennens von zuvor festgelegten Deal Breakern reichen wir im Sinne unserer Auftraggeber Zwischenergebnisse bzw. Teilgutachten ein.