Immobilienglossar

Discounted Cashflow- Methode

Die Discounted-Cash-Flow-Methode hat zur Grundlage eine Kapitalisierung zukünftiger Erträge, ist also letztendlich eine Barwertermittlung prognostizierter zukünftiger Reinerlöse.

Das DCF gliedert sich in diesem Zusammenhang in zwei Phasen, da oft die künftige immobilienwirtschaftliche Entwicklung einer Immobilie nicht über die Restnutzungsdauer vorausgesagt werden kann und die Prognosen mit zunehmendem Zeithorizont unsicherer und risikoträchtiger werden. Die erste Phase im DCF ist der Prognosezeitraum, der für die ersten 10-15 Jahre die vertraglich vereinbarten bzw. erwarteten Einnahmen – und Ausgaben modelliert. Für den Zeitraum nach dieser Prognose wird ein Restwert des Grundstücks in der Regel geschätzt oder über Ertragswertberechnungen ermittelt.

Das DCF-Verfahren wird in der internationalen Wertermittlung vielfach zur Ertragswertermittlung solcher Objekte genutzt, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter investitionsanalytischen Aspekten gehandelt werden. Ein Vorteil des Discounted-Cash-Flow-Verfahrens ist die Vergleichbarkeit unterschiedlichster Kapitalanlagen untereinander. Weiterhin ist es insbesondere bei Objekten mit zeitlich unterschiedlichen Ertragsströmen, bspw. Einmieterobjekten, bei denen Wiedervermietungs- und Modernisierungsszenarien abgebildet werden sollen, ein komfortabel anwendbares Instrument. Das DCF ist international nicht das dominierende Wertermittlungsverfahren, jedoch ein weit verbreitetes Wertermittlungsinstrument. Es ist sowohl von den europäischen (TEGoVA), britischen (RICS) und internationalen (IVSC) Bewertervereinigungen, sowie als „sonstiges international anerkanntes Verfahren“ nach der deutschen Wertermittlungsverordnung anerkannt und zulässig.

DueDiligence

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Due Diligence bezeichnet die "gebotene Sorgfalt", mit der beim Kauf bzw. Verkauf von Immobilien das Vertragsobjekt im Vorfeld der Akquisition geprüft wird.

Due-Diligence-Prüfungen beinhalten insbesondere eine systematische Stärken-/Schwächen-Analyse des Kaufobjekts, eine Analyse der mit dem Kauf verbundenen Risiken sowie eine fundierte Bewertung des Objekts. Gegenstand der Prüfungen sind etwa Bilanzen, personelle und sachliche Ressourcen, strategische Positionierung, rechtliche und finanzielle Risiken, Umweltlasten.

Unterschieden werden folgende Analysen:

  • Wirtschaftliche Analyse
  • Rechtliche Analyse
  • Finanzielle Analyse
  • Steuerliche Analyse
  • Gebäudetechnische Analyse
  • Facility Management Analyse
  • Marktwertanalyse

IAS / IFRS

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Internationale Rechnungslegungssysteme – International Accounting Standards –

Die International Financial Reporting Standards (IFRS) sind internationale Rechnungslegungsvorschriften für Unternehmen, die vom International Accounting Standard Board (IASB) herausgegeben werden. Sie sollen losgelöst von nationalen Rechtsvorschriften die Aufstellung international vergleichbarer Jahres und Konzernabschlüsse regeln. Die IFRS werden von zahlreichen Ländern zumindest für kapitalmarktorientierte Unternehmen vorgeschrieben. Sie bestehen aus Standards und offiziellen Interpretationen der Standards. Für die IFRS gibt es ein Rahmenkonzept.

Die IFRS bestehen aus den International Financial Reporting Standards im engeren Sinne, den International Accounting Standards (IAS) des International Accounting Standards Committee (IASC) sowie die Interpretationen des International Financial Reporting Interpretations Committee.

Der wesentliche Unterschied zu den Rechnungslegungsvorschriften des HGB besteht darin, dass nicht mehr Gläubigerschutz und Kapitalerhaltung, sondern Informationen für Stakeholder im Vordergrund stehen. Insbesondere den Investoren am Kapitalmarkt sollen die Informationen zur Verfügung gestellt werden, die sie für ihre Anlageentscheidungen benötigen. Dieser Bilanzzweck ist Hintergrund des angloamerikanischen Grundsatzes "true and fair view/fair presentation", der über Art. 2 der 4. Gesellschaftsrechtlichen EG-Richtlinie 78/660 in § 264 II HGB seinen Niederschlag gefunden hat. Danach hat der Jahresabschluss der Kapitalgesellschaft "ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage" des Unternehmens zu vermitteln. Nach herrschender Ansicht tritt dieser Grundsatz allerdings hinter den Einzelvorschriften der §§ 265 ff. HGB und hinter den GoB zurück, so dass es sich entgegen der angloamerikanischen Konzeption des "true and fair view" nicht um ein "overriding principle" handelt. Andernfalls würde man in fast allen Fällen zu einer Erhöhung des Eigenkapitals und des Jahresergebnisses gelangen. Einzelabschlüsse nach IFRS sind - im Gegensatz zu Konzernabschlüssen - nicht befreiend, es muss also in Deutschland eine zusätzliche Handelsbilanz aufgestellt werden, die z. B. bei Aktiengesellschaften die Gewinnausschüttung begrenzt und als Grundlage für die Steuerbilanz - die nach den handelsrechtlichen GoB aufzustellen ist - und damit der Besteuerung dient.

Für Deutschland ist keine Übernahme des Standards geplant. (Stand Nov. 2009) Der Standard kann auf freiwilliger Basis zusätzlich zum handelsrechtlichen Einzelabschluss angewendet werden.

Immobilienbewertung

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Die Bedeutung der professionellen Immobilienbewertung hat in den letzten Jahren stetig zugenommen. Bereits vor dem beabsichtigten Kauf einer Immobilie ist es anzuraten, mit einer unparteiischen Immobilienbewertung, einen objektiven Marktwert zu erhalten. Gestützt auf einer solchen Immobilienbewertung können die Kaufpreisverhandlungen souverän geführt werden.

Ist dann das passende Objekt gefunden worden, gilt es die Finanzierung unter Dach und Fach zu bringen. Hier ist im Zuge der Kreditentscheidung, von Seiten des Kreditinstitutes, eine Immobilienbewertung vorzunehmen. Die Immobilienbewertung als Beleihungswertermittlung wird entweder durch bankinterne Gutachter oder durch externe Gutachter durchgeführt.

Die Immobilienbewertung von den Finanzämtern und den Versicherungen unterscheiden sich hinsichtlich Umfang und Zielwert der Berechnungen. Mit Einheitswert und Versicherungswert kann der Normalbürger gewöhnlich nicht viel anfangen. Im Erbschaftsfall ist ebenfalls häufig eine Immobilienbewertung erforderlich; ob es dabei um eine Wertermittlung für die Erbschaftssteuer oder die Immobilienbewertung für die Auflösung der Erbengemeinschaft geht.

Darüber hinaus findet im gewerblichen Bereich die Immobilienbewertung Anwendung bei Bilanzierungen nach IAS/IFRS sowie bei der Wertermittlung im Fall einer Insolvenz.

Immobiliengutachten

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Immobiliengutachten unterscheiden sich nach ihrem Zweck für den sie erstellt werden.

Wird ein Immobiliengutachten von einem Gericht verlangt, dann geht es vor allem um die Beantwortung des Beweisbeschlusses.

Immobiliengutachten die von Kreditinstituten in Auftrag gegeben werden, sind fast ausschließlich Beleihungswertgutachten. Sie sind eine wichtige Grundlage im Kredit -entscheidungsprozess.

Investoren benötigen Immobiliengutachten um sich ein Bild von der Substanz und Rendite einer Immobilie machen zu können.

Die Ermittlung des Verkehrswertes ist wohl der häufigste Grund für ein Immobiliengutachten. Ob ein Immobiliengutachten in Form eines Vollgutachtens oder eines Kurzgutachtens erstellt werden soll entscheidet wiederum der Zweck. Soll lediglich im Zuge eines geplanten Verkaufs der Wert einer Immobilie festgestellt werden, genügt die Kurzform eines Immobiliengutachten. Möchte ein potenzieller Käufer auf Nummer sicher gehen und sich ein umfassendes Bild von der Immobilie machen, so ist ein ausführliches Immobiliengutachten notwendig.

Immobiliengutachter

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Immobiliengutachter unterscheiden sich in vielerlei Hinsicht. Zum einen nach der Art ihrer Aus- und Vorbildung, zum anderen ob es sich um freie Immobiliengutachter oder um öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliengutachter handelt. Des Weiteren gibt es noch die zertifizierten Immobiliengutachter, welche sich einer anspruchsvollen Prüfung unterzogen haben.

Alle Immobiliengutachter verfügen über überdurchschnittliche Kenntnisse auf ihrem Fachgebiet und über umfangreiche Erfahrung in der Immobilienbewertung.

Die abgegrenzten Fachgebiete für den Immobiliengutachter sind Bauschadensbeurteilung und Verkehrswertermittlung. Als Folge der immer komplexer werdenden Materie haben sich Immobiliengutachter zum Teil auf bestimmte Fachgebiete spezialisiert, wie z. Bsp. Miet- und Pachtwertgutachten.

Verkehrswert (Marktwert)

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Der Verkehrswert von Immobilien wird in §194 Baugesetzbuch definiert.

Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt , auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Unter gewöhnlichem Geschäftsverkehr versteht man einen Handel auf einem freien Markt, wobei weder Käufer noch Verkäufer unter Zeitdruck oder sonstigen Zwängen stehen und ausschließlich objektive Maßstäbe zur Geltung kommen. Der Verkehrswert ist somit der Wert, der sich im allgemeinen Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten einstellen würde. Für die Ermittlung des Verkehrswertes sind verschiedene Wertermittlungsverfahren gebräuchlich. Der Verkehrswert wird dabei durch die Verhältnisse, die am Bewertungsstichtag auf dem Grundstücksmarkt herrschen, bestimmt und ist somit eine Größe, die nur zu diesem Stichtag Gültigkeit hat.